תשלום מקדמה אינו יוצר בהכרח מכירה של נכס

מאת: רו"ח דורית גבאי, מתכננת מס ויזמית נדל"ן

מבוא

בפסק הדין שמי כהן (1) נקבע כי תשלום מקדמה כספית משמעותית אינו מלמד בהכרח כי כבר בעת התשלום אירע יום המכירה. יום המכירה הוא היום שבו הגיעו הצדדים לכדי הסכם מחייב. הזמן בין יום הפקדת הכסף ליום חתימת החוזה היה ימים מספר בלבד, כלומר, היום המדויק הינו נתון מכריע לשאלה אם חלפו ארבע שנים מאז מכירת דירת מגורים קודמת בפטור. לפיכך, קביעת יום המכירה למועד המאוחר יותר אפשרה את קבלת הפטור בניגוד לעמדתו של המנהל.

העובדות

1. ביום 19.5.2005 נכרת הסכם מכר, לפיו מכרו העוררים לקונה דירה במחיר של 210,000 דולרים, שישולמו בתשלומים.

2. נקבע כי התשלום הראשון היה של 40,000 דולרים בשווי שיקלי וישולם במעמד חתימת הסכם המכר.

3. הקונה מסרה לעוררים שיק בנקאי שנמשך ביום 1.5.2005 על סך 40,000 דולר. העוררים אשרו קבלת השיק כמקדמה על חשבון מכירת הדירה.

4. ביום 19.5.05 השיק נפרע כתשלום ראשון על פי חוזה המכר.

5. ממכתבה של הקונה למשיב מיום 12.6.2007 עולה, כי השיק נמסר לעוררים בתאריך הוצאתו ביום 1.5.2005.

גדר המחלוקת

6. המחלוקת בין הצדדים נסבה לגבי התאריך יום המכירה של הדירה. האם היה זה

ביום 1.5.2005 כטענת המשיב או ביום 19.5.2005 כטענת העוררים.

7. אין מחלוקת כי המכירה נעשתה ביום חתימת הסכם המכר ביום 19.5.2005. השאלה היא אם בנסיבות שהוכחו יש להקדים את יום המכירה לתאריך תשלום המקדמה- ביום 1.5.2005.

8. לעניין זה, חשיבות מאחר והעוררים מכרו ביום 16.5.2001 דירת מגורים וביום 1.5.2005, טרם חלפו ארבע שנים מיום מכירת הדירה האמורה, כך שאינם זכאים לפטור ממס שבח במכירת הדירה המדוברת ואילו אם יום המכירה הוא יום 19.5.2005, זכאים הם לפטור זה.

דיון

9. סעיף 19 לחוק מיסוי מקרקעין (2) קובע כי יום המכירה הוא היום שבו נעשתה "המכירה", כלומר, היום שבו נוצר הסכם מחייב למכירת הזכות במקרקעין כמוגדר בסעיף 1 לחוק.

10. אין ספק, כי תשלום המקדמה בסכום נכבד וקבלתו על ידי המוכרים מצביעים, על רצינות כוונותיהם של הצדדים ליצירת קשר משפטי, אך אין הכרח שבתשלום דמי הקדימה יוצר הסכם מכר. למסירת השיק לא נתלווה הסכם מחייב כלשהו למעט אישור העוררים את קבלת השיק הבנקאי כמקדמה. השאלה היא, אם ניתן לסווג פעולה זו כמכירה של זכות המקרקעין במשמעות סעיף 1 לחוק. נראה לנו כי יש להשיב על כך בשלילה.

11. נפסק בפסק דין גן חברה להשקעות בע"מ (3) כי:

"...התשלום, שנעשה כשלעצמו, כשהוא תלוש ומנותק מחוזה בר-תוקף, אינו מקיים את העסקה ואין לראות בו יותר מאשר מקדמת תשלום על חשבון העיסקה העתידית שתקבל תוקף עם חתימת הסכם מחייב, ובהקשר אליה.

תשלום דמי קדימה בהקשר לעיסקה, כשל עצמו, בטרם נכנס לתוקפו החוזה, המגבש את העיסקה אין בה מעבר לעובדה נייטרלית, המצביעה על רצינות כוונתו של הקונה. ואפשר שנראה בה סימן, המצביע בכיוון יצירת קשר מחייב, אך זאת ותו לאו. אין הוא מכוח עצמו יוצר קשר חוזי שכזה....."

כך הוא המצב המשפטי בעניינו.

פסק דין

1. אין ספק, כי תשלום המקדמה בסכום נכבד וקבלתו על ידי המוכרים, מצביע על רצינות כוונות הצדדים ליצירת קשר משפטי, אך אין זה הכרחי שהתשלום ייצור הסכם מכר.

2. למסירת השיק לא נתלווה שום מסמך משפטי, למעט אישור קבלה, ועל כן אין לראות בו פעולה של מכירת מקרקעין.

3. לפיכך, הערר התקבל ונקבע כי יום המכירה הוא תאריך כריתת הסכם המכר ביום 19.5.2005.

הוחלט: הערר התקבל, ביום 22 במאי 2008, בהעדר הצדדים.

מילון מונחים

העוררים- שמי (סימה) כהן ואח'

המשיב- מנהל מס שבח מקרקעין חיפה

דמי קדימה- מקדמה, תשלום חלק מהחוב מראש

הערות שוליים

(1) ו"ע 9006/08 שמי (סימה) כהן ואח' נ' מנהל מס שבח מקרקעין חיפה.

מיסים כב/3 (יוני 2008) ה-48, עמ' 48, בוועדת ערר מס שבח מקרקעין בחיפה.

(2) חוק מיסוי מקרקעין (שבח מכירה ורכישה) תשכ"ג-1963

(3) בע"א 781/79 מנהל מס שבח נ' גן חברה להשקעות בע"מ, פס"ד לו(1) ע' 20 וע' 27 א-ב.

ניתן לפנות לשאלות ולייעוץ:

רחוב יגאל אלון 159, בית פנינת איילון, קומה ד', תל אביב

טל': 03-6128358 פקס: 03-7510645

doritmas@netvision.net.il www.mas-kal.co.il

©כל הזכויות שמורות לדורית גבאי

רואת חשבון ויועצת מס.יועצת לעסקים, חברות ואנשים פרטיים בתכנוני מס ומציאת פתרונות ומניעת טעויות - ליצירת מערכת יחסים טובה עם רשות המסים.

בוגרת רשות המסים - לשעבר עוזרת בכירה לנציב מס הכנסה וסגנית למנהלת מיסוי מקרקעין חיפה.

מחברת הספר " כלכלת נדל"ן בישראל" מהדורת 1998, 2005

מקור המאמר: http://www.reader.co.il/article/52695/תשלום-מקדמה-אינו-יוצר-בהכרח-מכירה-של-נכס